Simulateur de prêt immobilier : mensualité, assurance et coût total

Comment fonctionne ce simulateur de prêt immobilier ?

Ce simulateur calcule, pour un prêt amortissable à taux fixe et à mensualités constantes, ce que vous paierez chaque mois et ce que le crédit vous coûtera au total. Vous indiquez le capital emprunté, la durée, le taux d’intérêt et, si vous le souhaitez, le taux de l’assurance : le résultat se met à jour à chaque frappe.

La mensualité hors assurance

Elle se calcule ainsi :

mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ)

où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. Si le taux est nul, la mensualité est simplement le capital divisé par le nombre de mois. Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais augmente le coût des intérêts : comparez plusieurs durées avant de choisir. Le HCSF limite d’ailleurs la durée des crédits immobiliers à 25 ans, sauf exceptions.

Le coût de l’assurance emprunteur

Ici, l’assurance mensuelle est le capital emprunté au départ multiplié par le taux annuel d’assurance, divisé par 12. Elle reste donc la même pendant tout le prêt. Votre contrat peut fonctionner autrement, par exemple sur le capital restant dû : fiez-vous toujours à l’offre de votre banque ou de votre assureur. Le taux annuel effectif global (TAEG) inclut d’autres frais que ce simulateur ne calcule pas.

Lire le tableau d’amortissement

Il montre, année par année, ce que vous versez en intérêts, ce que vous remboursez en capital et ce qu’il reste à devoir. Quand les mensualités sont constantes, la part d’intérêts est la plus forte au début du prêt, puis la part de capital augmente peu à peu.

Le taux d’endettement : la règle des 35 %

Pour accorder un crédit, une banque regarde la part de vos revenus que consacrent vos mensualités de crédit. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de limiter ce taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, avec une marge de souplesse pour certains dossiers. Pour vous situer, divisez le total de vos mensualités de crédit, celle de ce projet comprise, par vos revenus.

Source : décision D-HCSF-2021-7 du HCSF, en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

Ce que le simulateur ne calcule pas

Les frais de notaire, les frais de garantie (caution ou hypothèque), les frais de dossier et d’éventuelles pénalités ne sont pas inclus. Les résultats sont indicatifs : ils ne constituent pas une offre de prêt, et seule votre banque peut vous en faire une. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Questions fréquentes

Comment est calculée la mensualité d’un prêt immobilier ?

Pour un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, la mensualité hors assurance vaut le capital emprunté multiplié par le taux mensuel, divisé par 1 moins (1 + taux mensuel) élevé à la puissance moins le nombre de mensualités. Le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12.

L’assurance est-elle comprise dans le résultat ?

Oui : le simulateur affiche la mensualité hors assurance, l’assurance mensuelle et leur total. Ici, l’assurance est calculée sur le capital emprunté au départ ; certains contrats la calculent sur le capital restant dû, ce qui donne un autre résultat. Reportez-vous à votre offre.

Quel taux d’endettement les banques acceptent-elles ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de limiter le taux d’effort des emprunteurs à 35 % de leurs revenus, assurance comprise, avec une marge de souplesse pour certains dossiers. Chaque banque apprécie ensuite votre situation.