Simulateur de plus-value immobilière

Comment la plus-value est-elle calculée ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente que vous payez, et le prix d’achat majoré. Ce prix d’achat majoré ajoute les frais d’acquisition et les travaux, soit pour leur montant réel, soit au forfait : 7,5 % du prix pour les frais d’un achat, 15 % pour les travaux d’un bien détenu depuis plus de 5 ans. Le calcul se fait pour votre part du bien.

Les abattements selon la durée de détention

Pour l’impôt sur le revenu

L’impôt est de 19 % de la plus-value nette. À partir de la 6e année de détention, un abattement de 6 % par an s’applique, puis de 4 % la 22e année : après 22 ans, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux

Ils sont de 17,2 %. L’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an : l’exonération est totale après 30 ans.

Les principales exonérations

Sont exonérées la vente de votre résidence principale, la vente d’un bien dont votre part du prix ne dépasse pas 15 000 €, la première vente d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, et la vente par un retraité ou un invalide sous conditions de ressources. Le simulateur n’applique jamais seul une exonération qui dépend de votre situation : il vous la signale comme possible.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute, avec un lissage autour des seuils. Elle atteint 6 % au-delà de 260 000 €. Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Barème relevé le 13 octobre 2026 (Code général des impôts, articles 150 U, 150 VB, 150 VC, 200 B et 1609 nonies G).

Questions fréquentes

Dois-je payer une plus-value en vendant ma résidence principale ?

Non. La vente de votre résidence principale, celle où vous habitez au jour de la vente, est exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit son montant. Choisissez « Résidence principale » dans le simulateur pour le vérifier : le total à payer est alors nul.

À partir de quand ne paie-t-on plus rien en vendant un bien détenu longtemps ?

Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération est totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, elle l’est après 30 ans. Entre les deux, vous ne payez plus que des prélèvements sociaux, de moins en moins élevés.

Le résultat du simulateur est-il définitif ?

Non, il est indicatif. Il s’appuie sur un barème relevé le 13 octobre 2026 et ne tient pas compte de votre situation personnelle complète. Le notaire calcule l’impôt exact et le prélève sur le prix à la signature de l’acte : demandez-lui le décompte avant de vendre.